상가 권리금 회수 방법: 신규 임차인 주선부터 손해배상 청구까지

권리금은 누구에게서 받는 돈인가

권리금은 시설과 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에서 나오는 이점 같은 유무형의 가치를 넘기는 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3). 법제처 생활법령정보도 권리금은 새로 들어올 임차인에게서 받을 수 있을 뿐, 보증금과 달리 임대인에게 달라고 할 수 없는 것이 일반적이라고 설명합니다.

그래서 법이 지켜 주는 것도 권리금 자체가 아니라 권리금을 회수할 기회입니다. 임대인이 이 기회를 가로막았을 때 비로소 임대인에게 손해배상 책임이 생깁니다. 가게를 넘길 계획이 있다면 누구를 데려와 어떤 조건으로 권리금 계약을 맺을지가 출발점입니다.

보호 기간과 임대인이 해서는 안 되는 행동

보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지입니다. 2018년 10월 법 개정 전에는 3개월 전부터였으니 오래된 자료를 볼 때는 기준을 확인하세요. 이 기간에 임대인이 아래 행동으로 권리금 수수를 방해하면 법 위반입니다.

1. 세입자가 주선한 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위
2. 신규 임차인이 기존 세입자에게 권리금을 주지 못하게 막는 행위
3. 세금·공과금이나 주변 상가의 차임과 보증금에 비춰 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약을 거절하는 행위

환산보증금이 보호 기준을 넘는 큰 상가라도 권리금 규정은 그대로 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항). 반면 대규모점포나 준대규모점포에 속한 매장(전통시장은 제외)과 국유·공유재산인 상가는 적용 대상에서 빠집니다(제10조의5).

임대인이 거절해도 되는 경우

비영리 사용 사유는 특히 오해가 많습니다. 대법원은 임대인이 임대차가 끝날 때 이 사유를 내세워 계약을 거절했고 실제로도 1년 6개월 동안 상가를 영리 목적으로 쓰지 않아야 정당한 사유가 된다고 판단했습니다(2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 거절해 놓고 몇 달 뒤 직접 가게를 열거나 다른 사람에게 세를 줬다면 이 사유를 인정받기 어렵습니다.

회수 절차: 주선에서 계약 요청까지

1. 만료 6개월 전 날짜 계산보호 기간이 시작되는 날을 달력에 표시하고, 그 전부터 신규 임차인을 찾습니다.
2. 권리금 계약 체결신규 임차인과 권리금액, 넘길 시설과 거래처의 범위, 지급 일정을 정해 계약서를 씁니다.
3. 임대인에게 정보 제공신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 영업 계획처럼 알고 있는 정보를 임대인에게 전달합니다.
4. 계약 체결 요청신규 임차인과 임대차계약을 맺어 달라고 요청하고, 날짜와 내용이 남도록 서면이나 내용증명을 씁니다.
5. 임대인 반응 기록거절, 과도한 차임 요구, 연락 회피 같은 반응을 문자·녹음·서면으로 모아 둡니다.

국토교통부가 배포한 표준권리금계약서는 권리금 계약을 맺은 뒤 임대인과 신규 임차인 사이의 임대차계약이 성사되지 않으면 권리금 계약을 무효로 하고, 기존 세입자가 받은 계약금 등을 돌려주도록 정해 두었습니다. 신규 임차인도 이 조항이 있어야 안심하고 계약금을 내므로, 양식을 따로 만들어 쓰더라도 같은 취지의 문구는 넣어 두는 편이 좋습니다.

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임대인이 처음부터 "내가 직접 장사하겠다"며 누구와도 계약하지 않겠다고 못 박았다면 사정이 다릅니다. 대법원은 이런 경우까지 신규 임차인을 데려오라고 요구하는 것은 불필요한 행동을 강요하는 셈이라며, 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 봤습니다(2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 다만 거절 의사가 확정적이었다는 증거가 있어야 하니 임대인의 답변은 서면이나 녹음으로 남겨 두세요.

손해배상은 얼마까지, 언제까지

배상액은 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘을 수 없습니다(제10조의4 제3항). 예를 들어 신규 임차인과 1억 원에 권리금 계약을 맺었는데 종료 당시 권리금을 감정해 보니 7천만 원이라면 청구 한도는 7천만 원입니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 정하는 경우가 많고, 국토교통부는 권리금 감정평가 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7).

갱신요구권을 다 쓴 뒤라도 포기할 이유는 없습니다. 대법원은 전체 임대차기간이 법정 한도를 넘어 더는 갱신을 요구할 수 없는 세입자에게도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 판단했습니다(2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 10년을 채운 가게라도 권리금 회수를 방해받았다면 배상을 청구할 수 있다는 것이 이 판결의 취지입니다.

권리금 계약과 영업양도 계약은 어떻게 다를까

권리금 계약은 신규 임차인이 기존 세입자에게 권리금을 주기로 하는 약속입니다. 영업양도는 여기서 한 걸음 더 나아가 상호, 거래처, 직원, 재고처럼 영업을 이루는 조직 전체를 한꺼번에 넘기는 계약입니다. 같은 가게를 같은 간판으로 이어받는 거래라면 두 계약을 함께 쓰는 경우가 많습니다.

• 경업금지: 영업을 양도하면 따로 약정하지 않는 한 양도인은 10년 동안 같은 시·군과 인접 시·군에서 같은 업종의 영업을 할 수 없고, 약정으로 정하더라도 20년을 넘을 수 없습니다(상법 제41조).
• 상호를 이어 쓸 때: 양수인이 양도인의 상호를 계속 쓰면 양도인의 영업상 채무를 함께 갚을 책임을 질 수 있습니다. 양도받은 뒤 지체 없이 책임이 없다는 뜻을 등기하거나 채권자에게 알리면 이 책임을 피할 수 있습니다(상법 제42조).
• 권리금 계약만 쓸 때: 영업양도에 해당하지 않으면 법정 경업금지가 따라오지 않으므로, 근처에 같은 가게를 내지 않겠다는 약속이 필요하면 기간과 지역을 정해 특약으로 적어야 합니다.

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