전세보증금 못 받을 때 대처 순서: 내용증명부터 임차권등기명령·소송까지

만기 2개월 전, 통지부터 남겨 두기

보증금 문제는 대개 만기일에 터지지만 준비는 그보다 훨씬 앞서 시작해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 집주인이 갱신 거절을 따로 알리지 않은 상태에서 세입자도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 말을 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 다시 이어진 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 갱신되면 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있지만, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 만기에 맞춰 나가려던 계획이 석 달 넘게 밀릴 수 있다는 뜻입니다.

통지 방법은 법에 정해져 있지 않아 전화나 문자로 알려도 됩니다. 문제는 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 반박이 나올 때입니다. 문자를 보냈다면 화면을 캡처해 두고, 통화로 알렸다면 날짜와 내용을 메모해 두세요. 집주인과 사이가 원만하지 않다면 처음부터 서면으로 보내는 편이 깔끔합니다.

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보증금이 안 들어올 때 밟는 여섯 단계

1. 반환 요청을 서면으로만기일과 받을 계좌를 적어 보증금 반환 요청서를 보냅니다. 이때부터 오가는 연락은 모두 기록으로 남깁니다.
2. 내용증명 발송집주인이 답을 미루면 우체국 내용증명으로 계약 종료 사실과 반환 기한을 다시 알립니다. 강제력은 없지만 언제 무엇을 요구했는지 보여 주는 자료가 됩니다.
3. 임차권등기명령 신청만기가 지나도 돈을 받지 못했다면 이사 전에 관할 법원에 신청합니다. 등기가 끝나야 짐을 빼도 권리가 유지됩니다.
4. 보증보험 이행청구전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 사고를 알리고 이행을 청구합니다.
5. 지급명령 또는 소송보험이 없거나 보험으로 해결되지 않으면 법원 판단을 받아 강제집행에 쓸 집행권원을 만듭니다.
6. 강제경매와 배당판결이 확정됐는데도 돈을 주지 않으면 그 집을 경매에 넘겨 배당으로 회수합니다.

모든 단계를 다 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 내용증명을 받자마자 돈을 보내는 집주인도 있고, 보증보험으로 몇 달 안에 끝나는 경우도 있습니다. 다만 순서를 건너뛰더라도 임차권등기 없이 먼저 이사하는 일만은 피해야 합니다.

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임차권등기명령: 이삿날보다 먼저 챙길 것

세입자가 보증금을 지키는 힘은 대항력과 우선변제권에서 나옵니다. 두 권리는 그 집에 살면서 주민등록을 유지하는 동안에만 지켜지는데, 임차권등기를 마치면 그 뒤에 전출하더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 새집 입주 날짜를 미룰 수 없는 상황이라면 이 등기가 가장 현실적인 안전장치입니다.

• 신청 시기: 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 때
• 신청 법원: 집 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군 법원이며 전자소송으로도 낼 수 있습니다.
• 비용: 신청서에 붙이는 인지 2,000원에 송달료, 등록면허세, 등기 수수료가 더해집니다. 이 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
• 준비 서류: 임대차계약서, 등기사항증명서, 전입 사실을 보여 줄 주민등록초본, 계약이 끝났음을 보여 주는 문자나 내용증명

2023년 7월 19일부터는 임차권등기명령 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 등기를 할 수 있습니다. 예전에는 집주인이 우편을 피하거나 주소가 불분명하면 등기가 늦어져 세입자가 이사를 못 하는 일이 잦았는데, 법 개정으로 이 문제가 풀렸습니다.

전세보증보험에 가입했다면

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우를 보증사고로 봅니다. 계약 기간 중 집이 경매나 공매로 넘어가 배당을 받고도 보증금이 모자란 경우도 사고 사유입니다.

1. 사고가 생기면 가입한 영업점에 먼저 알립니다.
2. 원칙적으로 주택임차권등기명령을 마친 뒤에 이행청구를 할 수 있습니다.
3. 심사를 거쳐 이행이 결정되면 HUG 안내 기준으로 이행청구일 이후 1개월 이내에 대위변제가 이뤄집니다.
4. 보증금을 실제로 받으려면 집을 비워 주는 명도까지 마쳐야 합니다.

다른 보증기관 상품에 가입했다면 청구 요건과 서류가 조금씩 다르니 약관부터 확인하세요. 보증기관이 보증금을 대신 내준 뒤에는 그 금액을 집주인에게 따로 받아 내기 때문에, 세입자는 집주인과 직접 다툴 필요가 크게 줄어듭니다.

지급명령과 소송, 어느 쪽이 맞을까

지급명령은 집주인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생겨 곧바로 강제집행에 쓸 수 있습니다. 반대로 이의가 들어오면 소송으로 넘어가면서 모자란 인지대를 더 내야 하므로, 다툼이 뻔히 예상된다면 처음부터 소송을 내는 편이 시간을 아낍니다. 보증금반환소송에는 소액사건심판법 일부 규정이 준용돼 법원이 곧바로 변론기일을 정할 수 있고 되도록 한 번의 변론으로 심리를 마치도록 되어 있습니다.

소송에서 이기면 보증금과 함께 지연손해금도 받습니다. 소송촉진법에 따라 소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 원칙이고, 법원이 집주인 쪽 주장에 다툴 만한 이유가 있었다고 보면 판결 선고일까지는 민법상 연 5%가 적용되기도 합니다.

판결 뒤에도 안 주면: 강제경매와 배당

확정판결이나 확정된 지급명령이 있으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 원래 강제집행은 내 쪽 의무를 먼저 이행하거나 제공해야 시작되지만, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 보증금반환 판결로 경매를 신청할 때 집을 먼저 비워 줄 필요가 없다고 정해 두었습니다. 살던 집에 그대로 머물면서 경매를 진행할 수 있다는 뜻입니다.

배당 순위는 전입신고와 점유, 확정일자를 갖춘 시점으로 정해집니다. 그보다 앞선 근저당이나 세금이 크면 경매로도 보증금을 다 받지 못할 수 있으니, 신청 전에 등기부의 선순위 권리부터 계산해 보세요. 배당금을 실제로 받으려면 낙찰자에게 집을 넘겨야 한다는 점도 같은 조 제3항에 적혀 있습니다.

"새 세입자 구하면 줄게"라는 말에 대해

만기가 됐는데 집주인이 다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다고 버티는 경우가 흔합니다. 그런 조건을 계약서에 따로 넣지 않았다면 보증금 반환 의무는 만기에 생기고, 새 세입자를 구하는 일은 집주인 쪽 사정입니다. 집을 보여 주는 데 협조하면 반환이 빨라질 수는 있어도, 그것이 반환의 조건이 되지는 않습니다.

계약이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다(같은 법 제4조 제2항). 그래서 돈을 받기 전까지는 그 집에 계속 살면서 대항력을 유지할 수 있고, 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 동시에 이뤄지는 것이 원칙입니다. 이사를 서두를 사정이 없다면 이 원칙이 협상에서 세입자 쪽 무게를 실어 줍니다.