전세 계약 체크리스트: 등기부 확인부터 잔금일 전입신고까지

계약금 보내기 전에 떼어 볼 서류

가계약금이라도 한번 보내고 나면 되돌려 받기가 쉽지 않으니, 서류 확인은 돈이 오가기 전에 끝내는 것이 원칙입니다. 등기부는 계약 당일에 한 번, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 떼어 그 사이 새 권리가 생기지 않았는지 비교합니다.

2023년 개정으로 집주인에게는 계약할 때 선순위 확정일자 정보와 납세증명서를 세입자에게 제시할 의무가 생겼습니다(주택임대차보호법 제3조의7). 집주인이 계약 전에 정보 열람에 동의하는 방식으로 제시를 대신할 수도 있으니, 중개사를 통해 어느 쪽으로 할지 미리 정해 두면 됩니다.

건축물대장에는 등기부에 없는 정보가 담겨 있습니다. 무단 증축이나 용도 변경으로 시정명령을 받은 건물은 건축법 제79조에 따라 대장에 위반 내용이 적히고, 용도란이 제2종 근린생활시설처럼 주택이 아닌 용도로 되어 있으면 겉보기에 원룸이어도 서류상으로는 주택이 아닙니다. 이런 집이라면 전세자금대출과 보증보험 가입이 가능한지 은행과 보증기관에 먼저 물어본 뒤 계약하세요.

등기부 갑구·을구에서 멈춰야 할 신호

갑구는 소유권에 관한 기록입니다. 등기부상 소유자와 계약하러 나온 사람이 같은지 신분증으로 대조하고, 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정 같은 단어가 보이면 계약을 멈추고 해소될 수 있는지부터 확인하세요. 신탁 등기가 있다면 등기상 소유자는 신탁회사이므로, 신탁원부를 떼어 누가 임대할 권한을 가졌고 어떤 동의가 필요한지 따져 봐야 합니다.

을구에는 근저당권, 전세권, 임차권처럼 소유권이 아닌 권리가 적힙니다. 근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 기록되는데, 경매로 가면 그 금액 한도에서 세입자보다 먼저 배당될 수 있으니 이 숫자를 기준으로 계산하는 편이 안전합니다. 예를 들어 시세 4억 원인 집에 채권최고액 1억2천만 원짜리 근저당이 있다면 보증금 3억 원을 더한 합계는 4억2천만 원으로 시세를 넘어섭니다.

다가구주택은 건물 전체가 등기 하나로 묶여 있어서 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 합계가 곧 선순위 부담입니다. 방이 여러 개인데 확정일자 현황을 보여 주지 않으려 한다면 그 자체로 계약을 다시 생각해 볼 이유가 됩니다.

집주인 본인인지, 대리인이라면 권한이 있는지

계약 자리에 나온 사람의 신분증과 등기부의 소유자 이름을 대조합니다. 보증금과 계약금은 등기부에 적힌 소유자 명의 계좌로만 보내고, 중개인이나 대리인 개인 계좌로 보내 달라는 요구는 받아들이지 않는 것이 좋습니다.

집주인 대신 가족이나 관리인이 나왔다면 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받아 두세요. 위임장에는 누구에게, 어느 집에 대해, 계약 체결과 보증금 수령 가운데 어디까지 맡겼는지가 적혀 있어야 합니다. 서류가 갖춰져 있더라도 소유자에게 직접 전화해 금액과 기간을 확인하는 과정은 빼지 마세요.

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계약서 특약에 넣을 문장

법무부 주택임대차표준계약서에는 세입자를 보호하는 특약이 이미 들어 있습니다. 중개업소 양식을 쓰더라도 아래 내용이 빠졌다면 옮겨 적어 달라고 요청하세요.

• 세입자는 약정한 날까지 전입신고와 확정일자를 받고, 집주인은 그 약정일 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반하면 세입자는 계약을 해제하거나 해지할 수 있고 집주인은 손해를 배상한다.
• 계약 때 집주인이 알리지 않은 선순위 임대차 정보나 정해 둔 금액을 넘는 미납 국세·지방세가 확인되면, 세입자는 임대차기간이 시작하는 날까지 계약금을 포기하지 않고 계약을 해제할 수 있다.
• 분쟁이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 먼저 조정을 신청한다(동의 여부 선택).

전세자금대출을 받아야 한다면 "대출이 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 조건을 적어 두기도 합니다. 표준계약서에 있는 문구는 아니므로 집주인과 합의해 구체적으로 적어야 나중에 해석을 두고 다투지 않습니다.

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잔금일 하루의 순서

1. 등기부 다시 떼기잔금을 보내기 직전에 등기부를 새로 발급받아 계약일 이후 바뀐 권리가 없는지 봅니다.
2. 잔금 송금등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 영수증을 받아 둡니다.
3. 열쇠 인도와 입주집 상태를 사진으로 남겨 두면 나중에 원상복구 범위를 두고 다툴 때 쓸 수 있습니다.
4. 전입신고와 확정일자같은 날 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 내면 확정일자는 자동으로 부여됩니다.
5. 보증보험 검토전세보증금반환보증은 가입 기한이 있으니 잔금과 전입을 마친 뒤 바로 알아봅니다.

전입신고를 한 날 곧바로 대항력이 생기지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조는 입주와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 집주인이 잔금일 당일에 근저당을 설정하면 그 근저당이 하루 앞서게 되는데, 앞에서 본 담보권 설정 금지 특약이 바로 이 틈을 막는 장치입니다.

입주 뒤 30일 안에 끝낼 신고

보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약을 맺은 날부터 30일 안에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도의 시 지역이 대상이고 경기도 밖의 군 지역은 빠집니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 그 뒤 맺은 계약부터는 신고가 늦으면 2만 원에서 30만 원까지 과태료가 부과되고, 거짓 신고는 100만 원 이하의 과태료 대상입니다.

신고는 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있고, 한쪽이 양쪽 서명이 된 계약서를 내면 공동 신고로 봅니다. 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내도 신고한 것으로 처리됩니다.

계약서와 신고필증, 확정일자가 찍힌 계약서 사본은 만기까지 한곳에 모아 두세요. 2년 뒤 보증금을 돌려받을 때 반환 요청서에 계약 기간과 금액을 정확히 적으려면 이 서류들이 다시 필요합니다.