계약갱신요구권 사용법: 행사 기한, 5% 상한, 집주인 실거주 거절

행사 기간부터 달력에 표시하기

계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지만 쓸 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 2개월 전이라는 끝점은 2020년 12월 10일 이후 처음 맺었거나 갱신한 계약부터 적용되고, 그 전 계약은 1개월 전까지였습니다. 요즘 맺은 계약이라면 2개월로 계산하면 됩니다.

계산에서 자주 틀리는 부분은 마지막 날입니다. 정부가 법 개정 당시 낸 문답 자료는 만료일이 11월 15일인 계약(당시 1개월 기준)이라면 10월 15일 0시 전까지 요구해야 한다고 설명했습니다. 같은 방식으로 따지면 만료일이 2027년 3월 15일인 계약은 1월 15일 0시 전, 즉 1월 14일까지 요구가 집주인에게 닿아야 합니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로(민법 제111조) 보낸 날이 아니라 받는 날을 기준으로 여유 있게 움직이세요.

요구하는 방법과 증거 남기기

형식은 자유라서 전화, 문자, 이메일로 해도 됩니다. 다만 행사 여부나 시점을 두고 다툼이 생기면 세입자 쪽에서 입증해야 하니, 문자라면 캡처를 남기고 가능하면 내용증명으로 한 번 더 보내 두세요. 통지서에는 계약 당사자, 집 주소, 현재 계약 기간, 갱신을 요구한다는 뜻을 분명하게 적습니다.

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묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않습니다. 국토교통부 문답 자료도 명확한 행사 의사표시가 있는 경우로 한정된다고 설명합니다. 그래서 첫 계약이 끝난 뒤 묵시적으로 2년을 더 살았더라도 다음 만기에 갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 집주인과 합의해서 재계약한 경우도 마찬가지로, 그 계약이 끝날 때 갱신요구권이 그대로 남아 있습니다.

5% 상한, 실제로 얼마까지인가

5%는 집주인이 요구할 수 있는 최대치일 뿐, 갱신하면 자동으로 오르는 인상률이 아닙니다. 법은 세금이나 공과금이 달라졌거나 경제 사정이 바뀌어 기존 금액이 적절하지 않게 된 때에 증감을 청구할 수 있다고 정하고, 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없게 했습니다(같은 법 제7조). 주변 시세가 떨어졌다면 거꾸로 세입자가 감액을 요구할 수도 있습니다.

보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 한도가 하나 더 있습니다. 전환되는 금액에 연 10%와, 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 가운데 낮은 쪽을 적용해 계산한 월세를 넘을 수 없습니다(같은 법 제7조의2, 시행령 제9조).

집주인이 거절할 수 있는 사유

제6조의3 제1항 단서가 인정하는 거절 사유는 아홉 가지뿐이고, 여기에 해당하지 않으면 집주인은 갱신요구를 거절할 수 없습니다.

1. 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
4. 집주인 동의 없이 집의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 집의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
7. 계약 때 구체적으로 알린 계획에 따른 철거·재건축, 노후로 인한 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축
8. 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우
9. 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약할 때 "갱신요구권을 쓰지 않는다"는 특약을 받아 두는 집주인도 있습니다. 하지만 주택임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없어서(같은 법 제10조), 그런 문구가 있어도 위 사유가 없으면 거절은 인정되지 않습니다.

"직접 들어가 살겠다"는 거절을 받았다면

실거주는 가장 흔한 거절 사유이면서 다툼도 가장 많은 사유입니다. 대법원은 실제로 거주하려 한다는 점을 집주인이 증명해야 한다고 판단했습니다(2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 그런 의사를 말로 밝혔다는 것만으로는 부족하고, 그 의사가 꾸며낸 것이 아니라고 수긍할 만한 사정이 드러나야 한다는 취지입니다.

갱신을 요구한 뒤에 집이 팔렸다면 사정이 조금 다릅니다. 대법원은 거절할 수 있는 기간 안에 집을 사서 임대인 지위를 이어받은 사람이 실제로 살려는 경우라면 새 집주인도 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다(2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 매매 소식이 들리면 새 집주인의 입주 계획과 시기를 확인해 두는 것이 좋습니다.

실거주하겠다며 거절해 놓고 갱신됐을 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인이 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 미리 정한 배상액이 없다면 아래 세 금액 가운데 가장 큰 금액이 기준입니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
• 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
• 거절 때문에 세입자가 실제로 입은 손해액

환산월차임은 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꿔 기존 월세에 더한 금액입니다. 예를 들어 거절 당시 환산월차임이 100만 원이고 새 세입자에게 받는 환산월차임이 130만 원이라면, 3개월분 300만 원보다 차액 2년분 720만 원(30만 원×24개월)이 더 커서 720만 원이 기준이 됩니다. 이사비나 중개보수처럼 실제로 든 손해가 이보다 크다는 것을 입증하면 그 금액을 청구할 수 있습니다.

집주인 입장이라면 거절 사유를 구체적으로 적은 통지를 기간 안에 보내 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. 실거주라면 누가 언제부터 들어와 살지까지 적어 두는 편이 증명에 유리합니다.

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연장된 계약, 중간에 나가고 싶다면

갱신요구권으로 2년이 늘어났다고 해서 2년을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다. 연장된 계약에는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용돼, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의3 제4항). 이 중도 해지권은 세입자에게만 주어진 것입니다.

통보 후 3개월 동안은 계약이 살아 있으니 그 기간 월세는 내야 합니다. 새집 입주일에서 거꾸로 날짜를 세어 통보 시점을 정하면 월세와 대출 이자를 이중으로 부담하는 기간을 줄일 수 있습니다.

상가는 규칙이 다릅니다

상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신요구권은 환산보증금이 보호 기준 금액을 넘는 상가에도 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항). 다만 5% 증액 상한은 기준 금액 이하 임대차에만 적용되므로, 보증금이 큰 상가라면 계약서의 인상 조항을 따로 꼼꼼히 봐야 합니다.