무상임대차계약서 양식

무상임대차계약서가 필요한 경우

• 부모나 형제 소유의 상가·사무실 주소로 사업자등록을 하면서 임대료를 내지 않을 때
• 법인이 대표자 개인 소유 건물을 본점이나 사업장으로 공짜로 쓸 때
• 자녀나 친척에게 집을 보증금·월세 없이 빌려주며 돌려받을 시기를 정해 둘 때
• 지인의 빈 창고나 사무실 한쪽을 일정 기간 무상으로 쓰기로 했을 때

무상임대차계약서에 꼭 들어가야 할 내용

무상임대차계약서 작성 방법

1. 대주(소유자)와 차주(사용자)의 인적사항을 입력합니다. 차주가 법인이면 상호, 사업자등록번호, 본점 주소를 적습니다.
2. 등기사항증명서나 건축물대장을 보며 소재지, 건물 용도, 사용할 부분과 면적을 입력합니다.
3. 사용 목적을 고르면 사업자등록이나 전입신고에 관한 조항이 목적에 맞게 바뀝니다.
4. 사용 기간, 관리비·공과금 부담, 대주가 중도에 돌려받을 때 미리 알릴 기간을 정합니다.
5. 특약사항을 적고 미리보기로 조항을 확인합니다.
6. 출력해 양쪽이 서명·날인하고 1통씩 나눠 가집니다. 사업자등록에는 사본이나 스캔 파일을 첨부합니다.

작성할 때 주의할 점

• 국세청은 무상으로 빌린 사업장도 사업자등록 때 임대차계약서 사본 자리에 계약서를 첨부하라고 회신했습니다(서삼46015-10500). 형식은 관할 세무서에 미리 물어보세요.
• 사업장을 옮기면 사업자는 지체 없이 사업자등록 정정신고를 해야 합니다(부가가치세법 시행령 제14조). 이 의무를 계약서에 적어 두면 건물 주소에 남의 사업자등록이 남는 일을 막습니다.
• 가족 사이라도 세금이 따릅니다. 남의 부동산을 공짜로 써서 얻는 이익이 5년 합계 1억 원 이상이면 사용자에게 증여세가 나오는데, 1년 이익을 부동산 가액의 2%로 계산하므로 가액이 약 13억 2천만 원을 넘어야 기준에 닿습니다. 소유자와 함께 사는 주택은 빠집니다.
• 법인이 대표자나 주주 같은 특수관계인에게 부동산을 공짜로 빌려주면 시가 임대료를 기준으로 법인 소득을 다시 계산합니다(주주가 아닌 임직원에게 주는 사택은 제외). 대주가 사업자라면 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상으로 빌려줘도 부가가치세가 과세될 수 있으니(부가가치세법 제12조) 세무 전문가와 먼저 확인하세요.
• 제목에 "무상"을 붙여도 사용의 대가로 볼 돈을 주고받으면 법원은 계약서 이름보다 실질을 보고 임대차로 판단합니다(대법원 1994. 12. 2. 선고 93다31672 판결). 관리비나 공과금처럼 실제 드는 비용만 낸다면 그 범위를 계약서에 적어 두세요.

관련 법령

민법 제609조

사용대차는 한쪽이 상대방에게 물건을 무상으로 쓰게 하고, 상대방은 다 쓴 뒤 그 물건을 돌려주기로 약정하면 효력이 생깁니다.

민법 제610조

차주는 계약이나 목적물의 성질에 맞게 써야 하고 대주의 승낙 없이 제3자에게 쓰게 하지 못합니다. 어기면 해지 사유가 됩니다.

민법 제611조

차주는 통상의 필요비를 부담합니다. 가치를 높이는 데 쓴 비용(유익비)은 가치 증가가 남아 있을 때만 대주가 고른 금액(지출액 또는 증가액)으로 돌려받습니다.

민법 제613조

반환 시기를 정했다면 그때 돌려주고, 정하지 않았다면 사용 목적을 다 이룬 때 돌려줍니다. 이때 쓰기에 충분한 기간이 지나면 대주에게 언제든 해지할 권리가 생깁니다.

민법 제615조

차주는 돌려줄 때 원래 상태로 회복해야 하고, 자신이 붙여 둔 물건은 떼어 가도 됩니다.

상속세 및 증여세법 제37조

타인의 부동산을 무상으로 써서 얻은 이익(5년 기준)이 1억 원 이상이면 사용자에게 증여세가 과세됩니다. 특수관계가 없는 사이라면 거래 관행상 정당한 사유가 없을 때만 적용합니다.

법인세법 제52조

법인이 특수관계인과의 거래로 세금 부담을 부당하게 줄이면 시가 기준으로 소득을 다시 계산합니다. 특수관계인에게 자산을 무상으로 빌려주는 것도 여기에 들어갑니다(시행령 제88조).

무상임대차계약서 자주 묻는 질문

함께 쓰는 서식

부동산·임대차 서식 더 보기

• 부동산 매매계약서
• 계약갱신요구 통지서
• 계약갱신거절 통지서
• 임대차계약 해지 통지서
• 전세보증금 반환 요청서
• 권리금 계약서