다서식
부동산 매매계약서가 필요한 경우
- 공인중개사 없이 가족이나 지인과 집·땅을 직접 사고팔 때
- 중개사가 쓴 매매계약서의 조항을 미리 검토하고 싶을 때
- 상가, 토지, 단독주택처럼 표준 서식이 따로 없는 부동산을 매매할 때
- 가계약금을 보낸 뒤 본계약서를 정식으로 쓸 때
부동산 매매계약서에 꼭 들어가야 할 내용
| 항목 | 작성 요령 |
|---|---|
| 부동산의 표시 | 등기사항증명서와 똑같이 소재지, 지목, 면적, 대지권, 건물 구조를 적습니다. |
| 매매대금과 지급 일정 | 계약금, 중도금, 잔금의 합이 매매대금과 맞는지 확인합니다. |
| 소유권 이전과 인도일 | 잔금과 동시에 등기서류를 넘기는 날과 집을 비워 주는 날을 적습니다. |
| 근저당 등 권리관계 처리 | 잔금일까지 매도인이 말소할지, 매수인이 떠안고 대금에서 뺄지 정합니다. |
| 계약 해제와 손해배상 | 계약금 포기·배액 상환으로 해제할 수 있는 시점과 위약 시 손해배상 기준을 적습니다. |
| 특약사항 | 하자 수리, 세입자 승계, 관리비 정산처럼 개별 약속을 적습니다. |
부동산 매매계약서 작성 방법
- 등기사항증명서를 떼어 소재지, 토지·건물 면적, 대지권을 입력합니다.
- 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금과 지급일, 입금계좌를 입력합니다. 합계가 맞지 않으면 경고가 뜹니다.
- 근저당권이나 세입자 같은 권리관계와 처리 방법, 부동산 인도일을 적습니다.
- 특약사항과 매도인·매수인 인적사항을 입력합니다.
- 출력해 서명·날인하고 장마다 간인한 뒤 1통씩 보관합니다.
- 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 잔금 후 60일 안에 소유권이전등기와 취득세 신고를 마칩니다.
작성할 때 주의할 점
- 계약 당일 등기사항증명서를 다시 발급해 소유자, 근저당, 압류, 가처분을 확인하세요. 매도인 신분증과 등기권리증(등기필정보)도 대조합니다.
- 대금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보내세요. 공동소유라면 공유자 모두의 서명과 동의가 필요합니다.
- 직거래라도 부동산 거래신고는 해야 합니다. 거래 당사자가 계약일부터 30일 안에 부동산거래관리시스템이나 시·군·구청에 신고합니다.
- 잔금 치르는 날 바로 소유권이전등기를 신청하면 매도인의 이중매매나 추가 대출 위험을 줄일 수 있습니다.
- 세입자가 있는 집을 사면 보증금 반환 의무도 매수인이 이어받습니다. 임대차계약서와 보증금 액수를 확인하고 특약에 적어 두세요.
관련 법령
- 민법 제565조
- 계약금을 주고받았다면 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
- 부동산 매매계약을 맺으면 거래 당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다.
- 부동산등기 특별조치법 제2조
- 매수인은 잔금 지급처럼 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
- 지방세법 제20조
- 부동산을 취득한 사람은 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.
부동산 매매계약서 자주 묻는 질문
직거래 매매계약서도 효력이 있나요?
네. 매매계약은 당사자가 합의하고 서명하면 효력이 생깁니다. 다만 권리관계 확인, 거래신고, 등기를 직접 챙겨야 하므로 등기만 법무사에게 맡기는 사람이 많습니다.
가계약금만 보냈는데 계약을 취소하면 돌려받을 수 있나요?
가계약이 얼마나 구체적이었는지에 따라 다릅니다. 매매대금, 대상, 잔금 날짜까지 정해진 상태였다면 계약이 성립했다고 보아 가계약금을 돌려받지 못할 수 있으니, 보낼 때 반환 조건을 문자로라도 남겨 두세요.
계약금은 보통 얼마로 하나요?
법으로 정해진 비율은 없고 매매대금의 10%가 관행입니다. 계약금이 적으면 상대가 계약금을 포기하거나 배액을 물어 주고 쉽게 해제할 수 있다는 점을 생각해 정하세요.
중도금을 치른 뒤에도 계약을 해제할 수 있나요?
원칙적으로 어렵습니다. 한쪽이 이행에 착수한 뒤에는 계약금 포기나 배액 상환으로 해제할 수 없고, 상대가 의무를 어겼을 때 이행을 최고한 뒤 해제하고 손해배상을 청구하는 길만 남습니다.
실거래가 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
과태료가 부과됩니다. 가격을 낮추거나 높여 거짓으로 신고해도 과태료 대상이니 계약서에 적은 실제 금액 그대로 신고하세요.
매도인이 공동명의면 누가 서명해야 하나요?
공유자 전원이 서명해야 합니다. 한 명만 나온다면 나머지 공유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받고, 대금도 각자 지분에 맞게 보내는 것이 안전합니다.
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최종 업데이트 2026년 9월 25일 · 다서식 편집팀. 이 페이지의 안내는 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령은 개정될 수 있으니 중요한 거래는 전문가와 확인하세요.